在過(guò)去的10天時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)格外“熱鬧”：首套房貸款利率6天2降;3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券;住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行發(fā)布關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知……利好政策高頻出臺(tái)，將大眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注熱度不斷推向新的高點(diǎn)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)已有包括昆明在內(nèi)的超過(guò)130個(gè)城市，陸續(xù)出臺(tái)了超過(guò)200次房地產(chǎn)調(diào)控政策。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)及不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情將會(huì)如何變化?購(gòu)房者又是怎樣的態(tài)度呢?

首套房貸款利率最低可至4.25%

5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較前值4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這也是6天內(nèi)，首套房貸款利率迎來(lái)的第二次調(diào)整。

就在5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》稱(chēng)，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這也意味著，新辦理的首套房貸款利率下限6天內(nèi)兩連降，從4.6%降至4.25%。據(jù)了解，自LPR利率問(wèn)世以來(lái)，與個(gè)人住房按揭貸款相關(guān)的5年期以上LPR歷經(jīng)5次調(diào)整，而此次調(diào)整的幅度最大。按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，未來(lái)30年內(nèi)共將減少利息支出約1.6萬(wàn)元。

隨后，各地城市相繼上演樓市松綁“大比拼”，而政策的暖風(fēng)還在持續(xù)加碼。5月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行發(fā)布關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知，明確“受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報(bào)送征信部門(mén)”。

近期房地產(chǎn)調(diào)控和優(yōu)化政策的密集出臺(tái)，凸顯呵護(hù)市場(chǎng)之意，而背景則是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)低迷。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，1月至4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，其中，住宅投資29527億元，下降2.1%;住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%，銷(xiāo)售額下降32.2%。而央行數(shù)據(jù)顯示，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

“房貸政策的放松，將直接降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，在實(shí)際操作中對(duì)于促成銷(xiāo)售將發(fā)揮積極作用，且不排除后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。”一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，“盡管目前一系列調(diào)控政策正在逐步發(fā)揮作用，但兩個(gè)核心問(wèn)題沒(méi)有得到解決，市場(chǎng)下行趨勢(shì)仍然難以扭轉(zhuǎn)。”他指出，其一是房企尤其是民營(yíng)房企融資的問(wèn)題，其二是如何重塑購(gòu)房者購(gòu)房信心的問(wèn)題，這二者相輔相成，缺一不可。

解決融通困境房企還需積極自救

2021年下半年以來(lái)，國(guó)際局勢(shì)日趨復(fù)雜嚴(yán)峻，加之疫情反復(fù)的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等壓力，房地產(chǎn)行業(yè)也陷入融資端疲軟、市場(chǎng)信心敏感的“陣痛期”。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”，短債長(zhǎng)投現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、回款周期與其借款、償債周期之間不匹配，開(kāi)發(fā)商靠著在各個(gè)項(xiàng)目間調(diào)配資金償還各類(lèi)債務(wù)，一旦信貸收緊，融資渠道不暢，疊加項(xiàng)目去化不理想，就會(huì)出現(xiàn)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商大抵如此。因此，要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體穩(wěn)定，就需要保障開(kāi)發(fā)商的合理融資需求，給予房企特別是民營(yíng)房企降負(fù)債的窗口。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月，全國(guó)房企的到位資金10363億元，同比下降35.5%，成為2016年以來(lái)最低值。此次3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企發(fā)行人民幣債券，是對(duì)“完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制”的具體落實(shí)，被視為穩(wěn)定樓市的一劑強(qiáng)心針。值得注意的是，在民營(yíng)房企資信受損、市場(chǎng)信心不足的當(dāng)下，此次發(fā)債強(qiáng)調(diào)了信用保護(hù)工具的使用，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)同時(shí)發(fā)行包括CDS(信用違約互換)或CRMW(信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證)在內(nèi)的信用保護(hù)工具。深交所在官網(wǎng)發(fā)文稱(chēng)，該信用保護(hù)憑證的成功設(shè)立，是市場(chǎng)落地的首單民營(yíng)房企信用保護(hù)工具，標(biāo)志著創(chuàng)新工具支持民營(yíng)房企融資取得階段性成果。經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析指出，此次推出的以CDS和CRMW為代表的外部增信工具是針對(duì)性極強(qiáng)的金融創(chuàng)新，為民營(yíng)房企債券融資提供了必要的信用保護(hù)和增級(jí)，實(shí)際上就是對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的一種信用“兜底”措施。

此次發(fā)行人民幣債券的3家房企均為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中的頭部民營(yíng)企業(yè)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力相對(duì)較強(qiáng)，財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健。這釋放了一個(gè)明確的信號(hào)：資金將聚焦安全、穩(wěn)健、優(yōu)質(zhì)的房企。一位資深房地產(chǎn)行業(yè)研究人員解讀到，此次發(fā)債除了對(duì)民營(yíng)房企融資給予更清晰和精準(zhǔn)的支持保障外，也將帶來(lái)連鎖反應(yīng)，更大范圍的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企將主動(dòng)跟上，通過(guò)采取更適用于自身的債券發(fā)行方式獲得資金支持，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)入更為良性的“循環(huán)”，走上量質(zhì)雙升的發(fā)展軌道。

“發(fā)債是一個(gè)很好的幫助房企解決融通困難的方式，但主要針對(duì)的是依然安全穩(wěn)健的房企，而要給那些即將‘踩紅線’甚至已經(jīng)‘踩紅線’的房企紓困，就需要當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門(mén)堅(jiān)持因地制宜、一城一策的原則，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪表示，民營(yíng)房企要實(shí)現(xiàn)信用恢復(fù)和解決融通困境，除了依靠政策的傾斜和支持，還需積極開(kāi)展“自救”，如進(jìn)一步盤(pán)活資源，尋求更多的合作。

張洪指出，在提振行業(yè)信心的同時(shí)，更重要的是提振購(gòu)房者的購(gòu)房信心，如此才能促進(jìn)行業(yè)恢復(fù)健康有序的發(fā)展。

保護(hù)并鼓勵(lì)合理的改善性住房需求

繼昆明之后，云南省內(nèi)楚雄、曲靖相繼發(fā)布公積金新政。其中，楚雄提高雙職工公積金貸款額度至60萬(wàn)元，三孩家庭再上浮20%;曲靖則將雙職工公積金貸款額度上限調(diào)至80萬(wàn)元。

“每次一有新政策出臺(tái)，我們接到的客戶(hù)咨詢(xún)量就會(huì)成倍增加，當(dāng)然成交量也有一點(diǎn)提升，但與往年同期相比差距還不小，畢竟比起出手買(mǎi)房的，目前更多的還是咨詢(xún)、觀望的。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

自去年下半年以來(lái)，品牌房企頻頻“爆雷”，規(guī)模企業(yè)接連出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，不少城市的問(wèn)題項(xiàng)目出現(xiàn)停工、交付難等問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目能否交付。部分購(gòu)房者甚至放棄了短期內(nèi)購(gòu)房的打算，壓制了合理需求。

“害怕遭遇爛尾樓，現(xiàn)在買(mǎi)房子，我最看中的就是開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)遣皇菚惩?能不能按時(shí)交房?是不是能按承諾的品質(zhì)交房?”計(jì)劃購(gòu)置婚房的小屠說(shuō)出了無(wú)數(shù)購(gòu)房者的心聲。在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸民生屬性，房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、項(xiàng)目的交付力，成為購(gòu)房者最關(guān)注的因素。

“兒子馬上大學(xué)畢業(yè)了，我和老公想給他置辦一套住宅，讓他開(kāi)始獨(dú)立生活。但是盤(pán)算來(lái)盤(pán)算去，二套房的首付和月供壓力還是不小，所以遲遲沒(méi)有出手。”近兩月一直在看房的陸女士說(shuō)，“政策放松能否繼續(xù)加碼?尤其是針對(duì)合理需求的二套房政策。”業(yè)內(nèi)人士表示，在堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)下，消費(fèi)市場(chǎng)期盼政策能夠進(jìn)一步支持、鼓勵(lì)剛需和合理的改善性住房需求。

政策松綁對(duì)于恢復(fù)購(gòu)房信心有著積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時(shí)間。房地產(chǎn)政策的放松是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，不能一蹴而就。張洪認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，市場(chǎng)將逐步回穩(wěn)，消費(fèi)者的購(gòu)房信心也將漸漸恢復(fù)，但相較于一線及二線城市預(yù)計(jì)三季度市場(chǎng)企穩(wěn)，昆明市場(chǎng)恢復(fù)或存在延遲性。

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